WOZ-waarde

Bij de waardebepaling wordt uitgegaan van het bedrag dat uw onroerende goed zou opbrengen op een bepaalde datum, de waardepeildatum. De waardepeildatum ligt een jaar voor het begin van het tijdvak waarvoor de waarde wordt vastgesteld. Voor 2025 is dat dus 1 januari 2024.

De WOZ-waarde wordt vastgesteld op het hoogste bedrag dat een bieder zou willen betalen onder de beste verkoopomstandigheden. Dit wordt de waarde in het economische verkeer genoemd. Ook als uw woning niet is verkocht, wordt de waarde op deze manier bepaald. Uw woning wordt vergeleken met verkochte woningen. Deze woningen hoeven niet precies hetzelfde te zijn. Dit geldt voor zowel koop- als huurwoningen. De woningen die als onderbouwing van de waarde van uw woning zijn gebruikt, staan in het taxatieverslag.

De WOZ-waarde bestaat uit verschillende onderdelen: de waarde voor de woning, de grond en de bijgebouwen (bijvoorbeeld garage, berging, dakkapel). De waarde van de grond wordt getaxeerd met een kavelmodel (ook wel grondstaffel genoemd). Sinds 2022 is de berekening van de WOZ-waarde van woningen veranderd. Dat komt door een wettelijke aanpassing. Bij het berekenen van de waarde gaat het niet meer om de inhoud (m3) maar om de gebruiksoppervlakte (m2). Zie ook de Veel gestelde vragen WOZ.

Wilt u de WOZ van uw woning vergelijken met die van andere woningen? Kijk dan op wozwaardeloket.nl. Daar vindt u de WOZ-waarde van alle woningen in Nederland. Ook vindt u er de gebruikersoppervlakte, het bouwjaar vanuit de Basisregistratie adressen en gebouwen (BAG), een kaart en een luchtfoto.

In de Wet WOZ is geregeld hoe de waarde van uw bedrijf (niet-woning) wordt bepaald.

Kantoren en winkels (courante niet-woningen).

Kantoren en winkels worden courante niet-woningen genoemd, omdat deze panden worden verkocht en verhuurd. Om de waarde te bepalen wordt de huurwaarde kapitalisatiemethode gebruikt. De kapitalisatiefactor wordt afgeleid uit beschikbare marktinformatie. Hiervoor wordt van een verkochte niet-woning de huurwaarde getaxeerd. Vervolgens wordt de verkoopprijs door de totale huurwaarde gedeeld, dit is de kapitalisatiefactor. Deze factor wordt, na eventuele correcties, ook gebruikt voor vergelijkbare objecten. De huurprijs, oppervlakte en kapitalisatiefactor staan vermeld in het taxatieverslag. Op het taxatieverslag treft u ook de adresgegevens, kadastrale percelen, indeling, marktgegevens en voorzieningen aan.

Scholen, sportgebouwen en ziekenhuizen (incourante niet-woningen).

Scholen, sportgebouwen en ziekenhuizen worden incourante niet-woningen genoemd. Niet voor alle soorten bedrijven zijn verkoop-/verhuurgegevens voor handen. Het bepalen van de waarde in het economische verkeer is voor dat soort objecten daarom moeilijk of onmogelijk. In dat geval wordt de gecorrigeerde vervangingswaarde berekend. Bij de gecorrigeerde vervangingswaarde wordt de waarde van de opstallen en de grond apart gewaardeerd. De waarde van de opstallen wordt berekend door de actuele bouwkosten (inclusief inrichtingskosten en bijkomende kosten) te corrigeren voor de technische veroudering en eventueel functionele veroudering. De technische veroudering is gebaseerd op de verstreken en resterende gebruiksduur en de restwaarde. Functionele veroudering gaat bijvoorbeeld over de mate waarin het gebouw nog voldoet aan de functie waarvoor het oorspronkelijk is gebouwd. Voor het bepalen van de grondwaarde wordt uitgegaan van de investering die gedaan moet worden om een vergelijkbaar perceel grond met die bestemming op die locatie aan te kopen.

U heeft een brief ontvangen met het verzoek om de objectgegevens van uw woning te controleren en eventueel aan te vullen. Deze informatie heeft de gemeente nodig om elk jaar de WOZ-waarde van woningen en andere onroerende zaken vast te stellen.

U kunt hier inloggen met de gebruikersnaam en wachtwoord die in de brief vermeld staan.

Controleer uw objectgegevens

De onderbouwing van de WOZ-waarde van uw pand vindt u in het taxatieverslag.

Bij het taxeren van de woning wordt gekeken naar onder meer:

• Kavelgrootte,
• Grootte van de woning.

In principe hebben alle woningen die hetzelfde zijn ook dezelfde waarde, tenzij:

• Iemand bezwaar maakt en er in huis wordt gekeken naar de staat van de binnenkant. Die kan heel slecht zijn, maar de waarde kan ook hoger zijn door bijvoorbeeld een gloednieuwe keuken of badkamer.
• Een omgevingsvergunning voor verbouwen wordt aangevraagd. De taxateurs kunnen langsgaan en kijken wat er wordt gedaan in de woning en aan de hand daarvan een andere waarde vaststellen.
• De woning in de verkoop staat en ze aan de informatie kunnen zien dat er iets gebeurd is in de woning waardoor de waarde hoger of lager is dan eerder voorgesteld.

Het taxatieverslag is online in te zien als de aanslag voor de gemeentelijke belastingen op uw naam en BSN (Burgerservicenummer) staat. Log hiervoor in met uw DigiD. U kunt het taxatieverslag alleen inzien als u eigenaar bent van het pand. Huurders dienen het taxatieverslag op te vragen bij de eigenaar.

Direct online taxatieverslag inzien via Digitaalgemeenteloket.nl

Team Belastingen doet haar best om de WOZ-waarde zo nauwkeurig mogelijk te bepalen. Als u het niet eens bent met de waardebepaling (WOZ-waarde), dan kunt u binnen zes weken online bezwaar maken via wozloketalphenaandenrijn.nl. U moet hiervoor inloggen met uw DigiD. Kijk voordat u bezwaar indient eerst op Veel gestelde vragen WOZ. Wellicht vindt u hier het antwoord op uw vraag.

Nadat u een bezwaar heeft ingediend, ontvangt u een schriftelijke bevestiging. Vervolgens beoordeelt de taxateur de vastgestelde waarde en indien nodig beoordeelt hij ter plaatse. Als de WOZ-waarde te hoog blijkt te zijn, wordt deze gecorrigeerd.

In de pers verschijnen regelmatig berichten van dienstverleners die zich opwerpen als belangenbehartiger voor u bij het maken van bezwaar tegen de WOZ-waarde.

U betaalt dan voor hun diensten, maar let op, bezwaar maken is voor u altijd gratis en u hebt er maar zelden een gespecialiseerd bureau voor nodig. U weet immers zelf vaak beter waarom u het niet eens bent met de WOZ-waarde. Meestal werken dit soort bureaus op basis van 'no cure, no pay'. Dit betekent dat als zij geen resultaat voor u bewerkstelligen, dan hoef u niet te betalen. Als er wel resultaat wordt behaald, dan betaalt de gemeente de wettelijke kostenvergoeding.

Hoe het werkt

Als u een gespecialiseerd bureau inschakelt en de WOZ-waarde wordt verlaagd, dan zal uw aanslag voor de gemeentelijke belastingen worden verminderd en dan moet de gemeente een wettelijke kostenvergoeding betalen aan dit bureau. Het is belangrijk om te weten om welke wettelijke bedragen het precies gaat:

• Vergoeding voor het indienen bezwaarschrift € 310,-
• Vergoeding voor het bijwonen hoorzitting € 310,-
• Vergoeding voor het indienen taxatierapport € 258,-
• De totale vergoeding van de gemeente voor een normaal bezwaarschrift bedraagt dus € 878,-.

Deze kosten worden betaald uit de algemene middelen en dat heeft weer invloed op de tariefbepaling van volgend jaar. Gevolg is namelijk dat het belastingtarief omhoog gaat en daarmee de belastingaanslag. Alle belastingplichtigen worden met deze hogere tarieven geconfronteerd en dat is onnodig. Want zelf bezwaar maken is altijd gratis. Het klopt dus eigenlijk niet als deze bureaus zeggen gratis voor u te werken. Het kan invloed hebben op het nieuwe tarief. 

Als u een woning huurt, kan het zijn dat de WOZ-waarde op het aanslagbiljet staat. Dit komt doordat de WOZ-waarde sinds 2015 invloed heeft op de maximale huurprijs van sociale huurwoningen. Sinds 1 juli 2024 heeft de WOZ-waarde ook invloed op de maximale huurprijs van middenhuurwoningen.

De maximale huurprijs van deze huurwoningen wordt elk jaar opnieuw vastgesteld met behulp van het puntensysteem van het Woningwaarderingsstelsel. Meer informatie hierover vindt u op de website van Volkshuisvesting Nederland.

Als huurder van een sociale- of middenhuurwoning is het mogelijk om bezwaar te maken tegen de WOZ-waarde. Als u het niet eens bent met de vastgestelde WOZ-waarde, kunt u binnen zes weken na de datum op het aanslagbiljet online bezwaar maken via wozloketalphenaandenrijn.nl. Twijfelt u of bezwaar maken zin heeft of heeft u andere vragen over de WOZ-waarde van uw woning? Bel dan eerst vrijblijvend met een taxateur van Team Belastingen via telefoonnummer 14 072.

Als huurder van een vrije sectorhuurwoning kunt u geen bezwaar maken tegen de vastgestelde WOZ-waarde. De hoogte van uw huur staat los van deze waarde. Daarom heeft u geen belang bij de WOZ-waarde en is bezwaar maken niet mogelijk.